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1997年，亚洲第一高楼，老广心中跳跃广州塔地标性存在的中信广场，在广州河汉北杀青，河汉北CBD的地位得以进一步缔造。亦然在这一年，港剧《香港东谈主在广州》热播，阐明了一位香港中产回广州收回祖屋地铺，来作念香水生意的故事，取景地亦然在河汉北。图片
本质+电视剧的曝光和渲染，彼时，作为广州CBD，河汉北迷惑了一波又一波香港东谈主前来“淘金”。在这之中，港商叶英强便是其中一位。叶英强何许东谈主也？
笔者翻阅尊府，网上对叶英强的先容，别称低调的香港商东谈主，早前领有一间整染公司，后期主要从事出口业务及投资部分房地产。
叶英强来到广州河汉北，便是作念的地产生意。
当今，河汉北商圈，使命日和周末，每天都东谈主流爆棚，广州东站高铁下盖生意POPARK东方宝泰(以下简称东方宝泰)，恰是出自叶英强之手。
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凭证公开数据，2022年，东方宝泰销售额12亿元，同比增长12%。阵势总客流超2300万，同比增25%。在所有这个词河汉北商圈，功绩和客流都稳居前哨。
而2009年就开业，于今已是14年“老场”，东方宝泰最新现状如何？
11月3日，笔者实探广州东方宝泰。这个藏在广州CBD，严重被低估的“另类”港资生意：
1.高铁TOD，地下生意，地上广场和景点“河汉飘绢”，市场奈何作念游客一次性客流？
2.从亏欠衣饰批发中心，到长红购物中心，东方宝泰是如何作念到的？
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越秀、城建、港商股权纷争
时装衣饰批发中心，到购物中心
筹备和定位（20分：18分）
东方宝泰总建面15万平方米，是广州较大边界的地下市场。
当今看，东方宝泰，是属于港商叶英强家的生意物业。但追念东方宝泰的过往，其最运转还不完全是叶英强家的。
手艺倒回2009年之前，东方宝泰由广州城建集团投资建造，后由越秀集团占大股，之后经久出租给港商叶英强末端的天汇城公司操办。
彼时的叶英强，酌定只算的上是东方宝泰的“租客”。
而叶英强从香港来到广州河汉北，并不餍足于只作念一个给别东谈主打工的东谈主。拿下东方宝泰股权，让其完全归我方所有，叶英强从租出物业之时就运转筹备。
契机发生在2年后的2011年。彼时，越秀地产销售怨恨，在广州大量抛售物业以弥补资金缺口，广州河汉北商圈东站商用物业东方宝泰便是其中之一。
东方宝泰，一边是越秀缺钱急着要卖，另一边叶英强巴不得要买。应机立断，叶英强透过旗下私东谈主公司荣丰创富，向越秀收购东方宝泰阵势股权。
据悉，临了，越秀以4.94亿出售东方宝泰。
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图源：越秀地产2012年财报
对其时越秀地产来说：
“东方宝泰咱们卖了个好价格，预测可从此项交游中录得1.48亿元收益。此前该阵势操办情况并不睬想，是对酬谢率较低的钞票进行剥离或解决。”
而关于叶英强来说：
从越秀手上买下了股权，将径直持有东方宝泰约95%的股权（剩下约5%由城建集团持有）。这意味着，之后能对阵势运营领有都备谈话权。
对比之下，赚了1.48亿就踯躅满志，“短视”的越秀，看到当今一年就能赚十几亿的东方宝泰，不知谈有莫得后悔把它卖掉。
不外，可以详情的是，叶英强是收拢了时机，捡到了宝。
从越秀那儿买下东方宝泰后，叶英强让我方的二代叶颂希亲身操刀阵势。
叶颂文从香港赴广州，面临其时市场衣饰批发定位过时、处于亏欠，聚会本人在香港和外洋的教悔，其决心将东方宝泰再行定位，由批发城改成购物中心。
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据悉，叶颂希其时向叶英强拿了2亿来鼎新阵势，所有这个词东方宝泰，包括装修、招商、品牌理念等都进行了一波大换血。
最终，用钱、花心想、时机训诫的东方宝泰不负众望，成为河汉北地标生意。
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河汉北C位，地下生意
广州东站TOD下盖，4条地铁
地段和交通（30分：24分）
地段上，东方宝泰位处广州河汉北，河汉北之于广州，位置绝佳。
领先，河汉北很大。
从体育中心往北到河汉客运站，从广州通衢往东到五山路，都属于河汉北。
同期，因为片区仍属于所有这个词河汉，与河汉路商圈至极近，既有河汉北本人东谈主流，又能发射河汉路商圈的东谈主流。
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其次，河汉北是广州和香港交织点。
1996年广州东站启用，广九纵贯车从东站始发，广州东站就成为了多年来，广州东谈主南下香港和香港东谈主北上广州的首站。
港客，让河汉北商圈的客流更为丰富和本性。
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此外，河汉北是广州著明的老牌富东谈主区，不少广州老钱和豪宅都在这里。
比如新鸿基峻林、新寰球芳草园、合生创展帝景苑等等，据悉，均价都是10万元阁下。
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交通上，东方宝泰几大重要词，高铁TOD生意、4条地铁、公交总站。
高铁下盖。东方宝泰位于广州高铁站广州东站，是广州游客出行的必经之地。高铁站下去便是生意，从生意也可以直上高铁站。
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TOD生意。东方宝泰是广州著明的多项式TOD生意，高铁站除外，市场还有4条地铁直达（1号、3号线直达，APM线、6号线经过），交通至极便捷。
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公交总站。大地出口，东方宝泰被广州火车东站公交总站四面包围，市场与公交总站形影相随，每天战争几十条公交理解，成广州东站大地客流集散地。
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地下生意，大地景点。
基于广州东站下盖，东方宝泰生意，品牌和楼层基本全部散播在地下。而地上，就通过超大绿化闲静广场、羊城八景之一“河汉飘绢”景点引流。
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网红、本性、丰富…
餐饮占比58%，东谈主流集散场
品牌和东谈主流（30分：22分）
东方宝泰，因为是地下生意，楼层并未几，13万平的生意一共分为4层。辞别为地下3层，大地1层，每一层的水平面积较大。
笔者凭证市场导览图，不完全统计，阵势咫尺品牌数目一共230个。
其中，市场2021年打造的PO PLUS品牌38家；潮水零卖品牌47家；生计回味品牌34家；超市和电影院2家；餐饮好意思食109家。
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从楼层散播来看：
G层，市场大地层，生意面积较小。回字形，中间的四面口是公交总站，围绕公交站，外围建立店铺，四侧主要排布餐饮和电影院。
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B1，面积最大楼层。主要为永旺超市，以及多样餐饮、零卖、文娱和生计阵势品牌。
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B2，所有这个词楼层基本都是永旺超市占据，楼层至极边缘有几家茶饮咖啡品牌。
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B3，餐饮楼层，整层都是好意思食。不少家在围挡，焕新或引进新品牌。
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从业态占比来看：
所有这个词市场按照主要业态，餐饮（包含茶饮）、潮水零卖、生计阵势和文娱来测算的话，咫尺：
餐饮品牌共134家，占比约58%；潮水零卖品牌56家，占比约24%；生计阵势品牌38家，占比17%；文娱品牌2家，占比1%阁下。
从品牌层级来看：
诚然是已开业14年，关联词在市场定位潮水和年青的基调下，东方宝泰的品牌层级，在所有这个词河汉北商圈已经数一数二的实力。
市场的品牌层级主要聚焦在旗舰店和首店上，餐饮、零卖等，每年东方宝泰进行品牌膺惩和更新，都会引进相应的旗舰店和首店，雄厚品牌实力。
开业之初，广东最大吉之岛旗舰店，跳跃50%品牌开设旗舰店。开业后期，那会爆火的无印良品、喜茶等广州首店都选拔了这里。
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当今，广州生意竞争加重，市场的首店和旗舰店品牌依旧不少：
如Calvin Klein广州首家combo店、陈香贵广州首店、M Stand、Chateraise广州首店、同异、御牛师、川古里等多家首店品牌，以及泡泡玛特、TOP TOY梦工场等旗舰店。
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从品牌本性来看：
1.网红和潮水，多元和丰富
举座逛完东方宝泰，与时俱进，紧贴潮水是笔者的感受。市场的品牌举座很新、很网红、很妥当当下年青东谈主逛、吃和买。
餐饮：榕意、怂暖锅、陶陶居、谭鸭血、湘辣辣、椰客、佬麻雀、喜茶、奈雪、茉酸奶、霸王茶姬、茶百谈、茉莉奶白、混果汁、M Stand等。
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零卖：丝芙兰、MLB、播BROADCAST、MO&Co、CALVIN KLEIN、H&M、优衣库、UR、施华洛世奇等。
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笔者是下昼14:30阁下到的市场。像M Stand、鲍师父、盛香亭、霸王茶姬等餐饮品牌，即使不是饭点，东谈主流亦然大排长队。零卖亦然一直有东谈主进店逛。
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2.品牌倾向游客彰着
东方宝泰是高铁底下的生意，在逛的经过中过，笔者看到好多拖着行李箱，拿着大包小包的滥用者经过好像是停留市场，生意成了游客必经之地。
针关于此，谀媚“多且杂”的一次性客流，市场品牌在餐饮除外，从生计阵势和闲静文娱上彰着进行了相应倾向侧重。
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如大地层，建立礼品零卖品牌，地基层建立游客等车嘱托手艺的生计做事品牌，如汽车销售、影相、电子数码、好意思容、好意思发、好意思甲、持娃娃等。
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3.餐饮“疲钝”，除了餐饮如故餐饮
值得慎重的是，可能是过于兼顾高铁客流和邻近常住客流，市场咫尺在餐饮品牌业态上有点失衡。
笔者逛完，餐饮东谈主流委果长短常可以。但同期，每一层、每一区域要么是吃饭的，要么是奶茶咖啡，会给东谈主一种哪哪都是餐饮，“饭堂”感不雅热烈。
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从上文笔者计较的业态占比也可以看出，东方宝泰不同行态侧重彰着，而其中餐饮是最大头，径直跳跃市场品牌数目的一半。
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14年屡次膺惩，近3年3改
卫生间细节需改善
运营和联想（20分：12分）
开业于今，地段和交通带来东谈主流，招商实力引进年青潮水品牌除外，东方宝泰多年来长红的诀窍是平淡更新，与市场同步。
笔者了解到，开业14年，东方宝泰屡次调改。
以其最近三年动作来看：
2021年，B1打造“潮聚地”新区，PO PLUS空间，引进多个网红餐饮首店及国潮格调品牌等；大地层，引进夜间闲静业态，营造“夜经济”生计圈。
2022年，运营9大潮水主题“顽聚宝泰潮水艺术社区”，集展览、好意思陈、酬酢、体验等本色，打造本性街区。
本年，开采PO STUDIO空间，生意主打“艺术”与“潮水”空间，不依期举办各项展览，与当下年青滥用者互动。
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不外，可能是专注品牌调改，比较之下，东方宝泰在市场联想和细节运营上就有所忽略。
一方面，市场动线每一层都不同样，稍显芜乱。其中面积最大的B1层，更是被切割成好多单独的小块，莫得变成相对连贯的平定理解。
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同期，市场硬件枢纽老旧，旧式大地墙面瓷砖，颇具年代感，况兼好多又大又粗的柱子置于市场过谈，遮拦视野，也不面子。
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另一方面，一般来说，港资企业作念生意一般都比较敬重洗手间细节运营。
关联词，笔者在东方宝泰辞别看了2个楼层的卫生间，使用感都至极不好，莫得实时算帐。
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一次性客流，餐饮有天花板
高铁TOD，销售如何冲破“瓶颈”？
笼统得分（100分：76分）
深远踩盘和了解下来，笔者发现，东方宝泰是一个低调、被低估、身上带着好多标签的高铁生意。
1.高铁生意，留下了一次性客流
高铁生意，独角Mall看过深圳北缤果空间，品牌和业态偏低端，相对莫得作念好；也看过香港九龙站圆方广场，能硬刚海港城、K11 MUSEA的重奢生意。
比较之下，东方宝泰，用品牌、年青、潮水留下了广州东站一次性客流，市场作为广州东站的出圈作品，有不少值得高铁生意学习和模仿的所在。
2.河汉北老商圈“老场”，变化求新
广州城市CBD，资格了环市东路—河汉北—珠江新城的一都东迁。东方宝泰作为光线已过老商圈内部的“镇场生意”，一日的地位并不是经久的地位。
至极是，商圈束缚有新场开业，YCC天宜策展型生意、ICC环贸寰宇等霸占市场；2公里内，还有正佳广场、河汉城、太古汇、天环广场等实力生意。
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东方宝泰，嘱托的设施是，束缚调改，以变化应万变。
3.港资生意，二代操盘
东方宝泰，港商叶英强二代叶颂希，用年青化想维，在市场定位、运营和品牌调改上，视野都比较骁勇，理念也走在同商圈生意前边。
如时装批发城改购物中心，爱好品牌首店、旗舰店，奴隶年青东谈主潮水等。
4.餐饮有天花板，市场销售额需冲破瓶颈
2022年，在河汉北商圈，东方宝泰销售额12亿，是可以的获利。关联词，放在所有这个词河汉路商圈，基本都是60+亿的生意。
从所有这个词城市生意视角来看，东方宝泰销售额仍有很大栽植空间。而在这之下，笔者觉得其咫尺最大的问题便是，餐饮占比过重，接近60%都是餐饮。
业内熟知，一个市场内部，餐饮有天花板，其对销售额的孝顺远不足零卖。市场成“饭堂”，能赚个东谈主气是不假，但信得过赚不获利可能就得打上一个问号。
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总的来说，当今的东方宝泰，安于河汉北，品牌、运营和东谈主气依旧，但要想“逐梦”广州，背后的竞争和隐患也拦阻淡薄。
作家：唐一刀前熬夜退役选手现生意地产不雅察者本日话题 | TOPIC你对广州东方宝泰，有什么成见？
你觉得高铁TOD生意，若何才行为念得好？
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